Jak investovat do nemovitosti a neudělat chybu?

Dobře zvolené místo je polovina úspěchu

Mnoho lidí, kteří kupují nemovitosti za účelem investice, velmi často vybírají hlavně podle ceny. Doufají, že levně koupí a následně výhodně pronajmou, popřípadě draze prodají. Jenomže v praxi to tak úplně nechodí. Kupující by měl totiž také počítat s tím, za jakou cenu se bude dát daná nemovitost po několika letech prodat. Může se to zdát jako předčasná úvaha, ale jednou taková situace může přijít, a je dobré být na ni připraven. Ti, kteří vyhledávají nemovitosti v méně atraktivních lokalitách, sice levněji nakupují, ale následně také levněji prodávají. Navíc, čím méně atraktívní lokalita, tím méně budoucích potencionálních zájemců a tím pádem nižší cena. A to nejen ta kupní, ale také výše měsíčního nájemného. Při špatně zvolené lokalitě může totiž investor tratit. Právě v hor- ších lokalitách klesají ceny nemovitostí při výkyvu trhu nejrychleji. Během ekonomické recese vletech 2008 – 2013 právě neatraktivní lokality vykázaly největší pokles cen nemovitostí. Naopak, bydlení vžádaných lokalitách si cenu udrželo, popřípadě pokud k poklesu došlo, tak k nijak výraznému. U dlouhodobých investic tedy doporučujeme vyhledávat nemovitosti spíše na dobrých adresách. Domy i byty jsou zde sice dražší, ale případné vyšší zhodnocení je mnohem pravděpodobnější než jinde. A to platí i o výši nájemného. Není totiž mnoho těch, kteří nemovitost koupí a nechají ji neobsazenou nájemníkem. Hlavní výhodou investic do nemovitostí je totiž měsíční příjem z nájemného. Špatná lokalita znamená nejen nižší kupní a následně prodejní cenu, ale také nízký nájem, a s ním spojený výnos.

Nezapomínejte na okolí

Doporučujeme nepřehlížet také okolí nemovitosti, zejména pak občanskou vybavenost (dostupnost do obchodů, k lékařům, do mateřských a základních škol a v neposlední řadě také na zastávky MHD atd.). Nachází-li se nemovitost v místě s dobrou dopravní dostupností, je to vždy příjemnější, než aby musel budoucí nájemník chodit každý den několik kilometrů pěšky na nejbližší zastávku. Stejné je to i s frekvencí spojů. Vždy je lepší mít nedaleko bydliště metro, či tramvaj, které přijíždí každých 5 -10 minut, než autobus s frekvencí dvakrát za hodinu. Asi nejlepší, co můžete ve vztahu k okolí vytipované nemovitosti udělat, je projít si cestu do obchodu, ke škole, či vyrazit městskou hromadnou dopravou do centra města. Stejně jak si můžete zkusit, za jak dlouho dojedete autem na nejbližší výpadovku, či jak dobře můžete následně v blízkosti vámi vybrané nemovitosti zaparkovat.

Poloha bytu v domě

Většina drobných investorů, kteří vyhledávají nemovitosti, kupují ve většině případů byty. Většinou pak byty kategorií 1+1 a 1+KK, stejně jako 2+1 a 2+KK. Pronajmout byt bývá totiž mnohem jednodu- ší než pronajmout rodinný dům. Samostatnou kapitolou je potom údržba společných prostor. Při dobře zvolené bytové jednotce se o údržbu vlastník nemusí téměř starat. Přispívá každý měsíc do fondu oprav a případné opravy domu zařizují zvolení zástupci společenství vlastníků, bytová správa či družstvo. U rodinných domů si naopak musí vše zařídit vlastník sám. Více než na investici do rodinných domů se tedy zaměříme na byty. Pokud budoucí vlastník nájemní- ho bytu splnil první doporučení a vybral nemovitost v dobré lokalitě, je potřeba zaměřit se na další bod, čímž je přesné umístění bytové jednotky. Možnosti při výběru starších nemovitostí jsou značně omezeny, protože se většinou prodává v daném domě či vchodě jen jeden byt. Pokud je ovšem možnost výběru zvětšího množství bytových jednotek, např. v případě developerského projektu, tak je vždy lepší bytová jednotka, která: • se nenachází v přízemí • má balkon nebo terasu • není otočena na sever • disponuje sklepem nebo jinými úložnými prostory Výtah v domě bude taktéž velkou výhodou.

Parkování

Jedna z nejdůležitějších věcí, která hraje roli při rozhodování zájemců, zdali si po prohlídce byt vyberou (ať už k nájmu či koupi), je paradoxně něco, co nesouvisí ani s bytem, ani s daným bytovým domem. Jde o možnost bezproblémového parkování. Mnoho bytů je levnějších právě proto, že se vjejich okolí nedá dobře zaparkovat. Ano, budoucí nájemníci mohou být např. studenti bez auta, ale také nemusí. V dnešní době i mladí lidé vlastní většinou automobil, a na možnost parkování se ptají čím dál častěji. Pokud to jde, tak vždy k bytu doporučujeme přikoupit parkovací místo. Svoji hodnotu si místa na parkování dlouhodobě velmi dobře drží, a i kdyby nedošlo k využití během pronájmu, tak se bude moci velmi dobře zpeněžit při případném prodeji.

Dobrý investor neodečítá pouze měsíční nájemné od splátky hypotéky

Bohužel, mnoho lidí, kteří uvažují o pořízení nemovitosti za účelem investice, porovnávají pouze dvě základní platby: kupní cenu, případně měsíční splátku úvěru a výši nájemného. Jenomže, správný výpočet efektivity výnosnosti investice obsahuje mnohem více položek, se kterými je potřeba počítat. Zejména jde o tyto vícenáklady: • vybavení nemovitosti, alespoň to nejzákladnější (podlahové krytiny, kuchyňská linka atd.) • fond oprav (ne každý investor si odkládá bokem část příjmu určenou na případné opravy) • koncesionářský poplatek za televizi a rozhlas • pojištění nemovitosti nebo domácnosti • finanční rezerva (pokazí se např. vestavná lednice, trouba atd.) • daň z nemovitosti • daň z nabytí nemovitost • poplatky za vyhotovení smluv popřípadě i úschova finančních prostředků • platba za případnou rekonstrukci • rezerva pro případ, že nebude nemovitost obsazena (např. při předčasném ukončení nájmu) • vyšší úrok úvěru na bydlení v příštích letech.

Nezapomínejte na daně

Nutné je rozdělit investici do novostaveb a do starších nemovitostí. Jen samotná úhrada daně z nabytí nemovitosti nebývá zanedbatelná, proto ji vě- nujeme samostatnou kapitolu. U starších nemovitostí se při jejich pořízení hradí 4 % z hodnoty nemovitosti. Naopak novostavby jsou dle zákona od této úhrady oproštěny. Je mnoho investorů, pro které je právě toto důvod, proč investují do koupě novostavby na úkor starší nemovitosti. Např. u bytu za 2 mil. Kč jde o daň ve výši 80 000 Kč. U novostaveb ale buďte obezřetní. Může nastat situace, kdy kupujete nový byt, ale prodejcem není developer, ale zprostředkovatel, který nemovitost koupil a obratem prodal. První převod nemovitosti je od daně osvobozen, ale všechny další převody již dani podléhají. Vždy se tedy prodejce raději zeptejte, jestli je převod od úhrady této daně opravdu osvobozen. Můžete tak předejít nemilému překvapení.

Nešetřete na právníkovi

Jednou z nejdůležitějších věcí, na kterou byste vžádném případě neměli zapomínat, je volba dobrého právního zástupce. Pořízení nemovitosti s sebou nese nemalé náklady nejen s úhradou kupní ceny, ale také s převodem. Ať už jde o předkupní či kupní smlouvy nebo o platbu spojenou s úschovou finančních prostředků než dojde ke změně vlastníka zapsaného v katastru nemovitostí, na těchto poplatcích se nedoporučuje šetřit. Pokud si zvolíte nezkušeného právníka tak může dojít k zastavení vkladu a vše se musí zbytečně doplňovat. Na právníkovi tedy nešetřete, a pokud to bude jen trochu možné, vyberte si takového, který má s převody nemovitostí zkušenosti. Využít jej totiž můžete následně i při vyhotovení nájemních smluv.

Nájemník

Samostatnou kapitolou je volba vhodného nájemníka. Jak u rezidenčních, tak i u komerčních nemovitostí platí, že dobrý nájemník má cenu zlata. Není důležité pronajmout nemovitost prvnímu zájemci, ale takovému, který plánuje dlouhodobý pronájem a je solventní. Doporučujeme obrátit se na zkušené realitní makléře, kteří s výběrem vhodného nájemníka mohou pomoci. Nebývá také vhodné nájemné zvednout na maximum. Čím vyšší je nájemné, tím je menší okruh potencionálních zájemců. A i když pronajmete nemovitost draho, pro vás samozřejmě výhodně, tak existuje velká pravděpodobnost, že se bude nájemník postupem času poohlížet po levnějším bydlení. Vy tak budete muset všechny kroky spojené s výběrem nového nájemníka absolvovat znovu. A škoda každého měsíce, kdy je nemovitost neobsazena.

Úrokové sazby

V případě, že plánujete financovat nemovitost externími zdroji, vždy nepočítejte pouze s aktuální- mi sazbami úvěrů na bydlení. Nyní se nacházíme v době velmi nízkých úrokových sazeb a je tedy velká pravděpodobnost, že se v budoucnu zvýší. Není tedy příliš vhodné, aby se předpokládané nájemné rovnalo výší úvěru na bydlení. Každý nájemník velmi rád ocení, když mu oznámíte snížení nájemného. Rozhodně jej ale nepotěší, když budete chtít, aby vám časem platil více. Vždy si tedy nechávejte rezervu mezi splátkou hypotéky a výši nájemného. Jakmile budete ovšem vědět, že vám zanedlouho končí garance vaší současné úrokové sazby, tak si novou měsíční splátku dokážete odhadnout z aktuálního vývoje trhu hypoték a přizpůsobit tak výši nájemného. Pokud by ovšem mělo dojít k razantní- mu navýšení úrokových sazeb, tak je vždy možnost prodloužení splátky úvěru a tím snížení měsíční splátky, tak aby vám vše vycházelo. Vždy doporučujeme kontaktovat zkušeného hypotečního makléře, který s vámi probere možné varianty. Ať už kupujete první nebo devadesátou nemovitost, nepodceňujte rady zkušených odborníků, kteří mají s podobným typem nemovitostí mnohaleté zkušenosti. Jde přeci o vaše peníze.

Zdroj: Realityčechy.cz