Předkupní právo při prodeji nemovitosti od 1. 7. 2020

Podstata předkupního práva

Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako „předkupník“) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost (označován též jako „koupěchtivý“). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.

Smysl předkupního práva je tak logický a zřejmý, snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího poštu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s věcí.  

Předkupní nabídky se ruší. Převody nemovitostí budou jednodušší

Pokud se vlastník spoluvlastnického podílu na nemovitosti za stávající právní úpravy rozhodl svůj podíl prodat třetí osobě a nešlo-li o osobu jemu blízkou, musel jej po uzavření kupní smlouvy s tzv. koupěchtivým ještě nabídnout k odkupu ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. To se týkalo výše kupní ceny, ale i dalších sjednaných parametrů obchodu, tzn. typicky úhrady kupní ceny ve splátkách, odložení platby apod.

Kupní smlouva tak fakticky byla uzavřena s tzv. rozvazovací podmínkou kdy hrozilo, že pokud některý ze spoluvlastníků nemovitosti využije své předkupní právo, přestane platit (právní terminologií pozbude účinnosti). Koupěchtivý si tak mohl být jistý svým vlastnictvím podílu k nemovitosti až tehdy, kdy žádný ze spoluvlastníků v zákonné tříměsíční lhůtě neuplatnil své předkupní právo. V praxi to zpravidla znamenalo, že z důvodu právní jistoty až poté strany převodu podali návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí a celou transakci dokončili.

Obdobná byla situace i při bezúplatných převodech. Pokud se vlastník rozhodl darovat spoluvlastnický podíl na nemovitosti a nebyl-li obdarovaný osobou jemu blízkou, měli ostatní spoluvlastníci právo vykoupit podíl za tzv. obvyklou cenu.

Popisované komplikace nyní odpadají, protože předkupní právo v podobě, v jaké ho známe dnes, bude zrušeno. Pokud tak například seženete kupce na svoji třetinu pozemku, kterou vlastníte společně s dvěma dalšími spoluvlastníky, ihned po uzavření kupní smlouvy budete moci kupní smlouvu bez jakéhokoliv rizika „budoucího zpochybnění“ společně s návrhem na vklad podat na příslušný katastrální úřad. Bez toho, aniž byste kontaktovali ostatní spoluvlastníky nebo jim dokonce činili předkupní nabídku a tři měsíce v obavách čekali, zda o podíl neprojeví zájem.

Kdy předkupní právo zůstává

Předkupní právo bude po novele náležet spoluvlastníkům nemovité věci tehdy, kdy spoluvlastnictví bude založeno pořízením pro případ smrti (tzn. typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě bude spoluvlastníkům náležet předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od doby, kdy takové spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby budou spoluvlastníci moci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. Tato výjimka dopadne typicky na ty situace, kdy například tři osoby zdědí nemovitost, čímž se z nich stanou podíloví spoluvlastníci.

Bez dotčení zůstane i po 1. červenci samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku, a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. I nadále totiž trvá zájem na tom, aby se v duchu právní zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) pozemek i na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví totožné osoby.

Výhody zrušení předkupního práva

Výhody zrušení předkupního práva se promítnou hlavně do převodů bytových jednotek.

Nejvíce novela a omezení předkupního práva v pozitivním smyslu ovlivní převody bytových jednotek, s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce (typicky společné garáži nebo společném prostoru využívaném jako sklepy) náležející formou spoluvlastnictví vlastníkům všech bytů v domě. K tomuto spoluvlastnickému podílu se zpravidla váže právo výlučného užívání konkrétního garážového stání či sklepní kóje.

Předkupní právo v praxi

Za stávajícího znění zákona od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 musel při těchto převodech prodávající po uzavření kupní smlouvy s koupěchtivým ještě nabídnout podíl na garáži nebo sklepu všem ostatním spoluvlastníkům garáže nebo sklepa. K absurdním situacím tak docházelo hlavně ve velkých bytových domech, kde prodávající musel učinit předkupní nabídku několika desítkám, ale i stovkám spoluvlastníků nebytové jednotky.

Koupěchtivý – tzn. vážný zájemce o koupi bytu – byl tak ve velmi nekomfortní situaci, kdy věnoval čas i finanční prostředky na vyřízení hypotéčního úvěru, právnímu poradenství v souvislosti s kupní smlouvou a přípravám na stěhování, ale v praxi déle než 3 měsíce po uzavření kupní smlouvy žil v nejistotě, zda transakce bude řádně dokončena.  Samostatným tématem je pak neúměrná administrativní zátěž, která se s obesláním a učiněním předkupní nabídky všem spoluvlastníkům nebytové jednotky pojila.

V praxi pak často docházelo na převod za pomoci dvou kupních smluv, kdy prodávající převedl samostatnou kupní smlouvou byt a samostatnou kupní smlouvou podíl na nebytové jednotce. Vlastnictví bytu přešlo na kupujícího okamžitě a 3 měsíce se čekalo „jen“ na to, jak dopadne situace ohledně prodeje podílu na nebytové jednotce.

Obdobná situace panovala i při převodech spoluvlastnických podílů na pozemcích, které fakticky funkčně souvisejí s hlavní nemovitostí (typicky bytovou jednotkou nebo rodinným domem). V praxi se často jedná například o pozemky se zelení, které obklopují bytové domy, ale i o pozemky, které zajišťují přístup k nemovitosti. I tehdy bylo nutné se s předkupním právem ostatních spoluvlastníků těchto pozemků vypořádat.

U zmiňovaných příkladů převodů tak dojde nejen k nastolení právní jistoty a k urychlení celého procesu, ale také jeho podstatnému zjednodušení, snížení nákladů a v neposlední řadě k úlevě od neúměrné administrativní zátěže.

Nevýhody zrušení předkupního práva

Výše uvedená pozitiva však nejsou jedinými dopady, které nové znění zákona přináší. I tato mince má dvě strany. Je totiž nutné si uvědomit, že institut předkupního práva má v právním řádu své opodstatnění, kdy jeho základním smyslem je zamezení tříštění vlastnických práv k nemovitostem. Platí totiž, že čím méně spoluvlastníků nemovitost vlastní, tím snazší je ve většině případů domluva ohledně správy nemovitosti. Dohady o výměně střechy, zateplení domu nebo dalších velkých investicích bývají totiž mnohdy vypjaté i mezi dvěma spoluvlastníky. Tím spíš tehdy, kdy se nemovitost nachází ve spoluvlastnictví třech, šesti nebo klidně deseti různých osob.

Nevýhody v praxi

Stejně tak je žádoucí, aby třeba rodinný dům nacházející se ve spoluvlastnictví třech sourozenců zůstal „v rodině“ i do budoucna. Zde hrálo předkupní právo ve stávajícím znění klíčovou roli a představovalo ochranu ostatních spoluvlastníků v případech, kdy se např. jeden ze sourozenců ocitl ve finančních problémech nebo se z jiných důvodů chtěl svého podílu zbavit. Tehdy mohli sourozenci z titulu spoluvlastnictví uplatnit své předkupní právo a podíl třetího sourozence poměrně vykoupit.

Od 1. července však vlastník spoluvlastnického podílu nemovitosti bude moci svůj podíl převést na třetí osobu prakticky bez vědomí ostatních spoluvlastníků. Může se tak stát, že podíl nabude osoba pofidérní pověsti, člověk ohrožený exekucí/insolvencí nebo třeba investor či developer, který bude mít se svým podílem obchodní plány narušující bydlení ostatních spoluvlastníků domu. V takových situacích představuje přicházející novela řadu rizik, která se reálně projevovala právě v letech 2014 až 2017, a která byla jednou z hlavních motivací pro zavedení předkupního práva ve stávající podobě účinné od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020.

Přístup zákonodárce tak nelze hodnotit příliš kladně. Ano, podařilo se odstranit problémové záležitosti. Ale smysl předkupního práva pro zbylé případy měl být zachován. Ostatně tak tomu prvotní vládní návrh zákona i zamýšlel. Do občanského zákoníku mělo být implementováno nové ustanovení § 1188a, které by z režimu předkupní práva vyjmulo pouze zmíněné problematické převody nemovitostí, s jejichž vlastnictvím je spojen spoluvlastnický podíl na další nemovitosti (pozemku, sklepu či třeba garáži).

Novela tak všeobecně zjednoduší život zájemcům o nabytí spoluvlastnického podílu – ať už s ním budou mít jakékoliv úmysly, ať už si budou chtít pořídit byt s garážovým stáním a sklepní kójí pro svoje bydlení, anebo investovat do podílu na domu situovaného v atraktivní lokalitě s vidinou zisku.

Z pohledu stávajících spoluvlastníků nemovitostí naopak oslabí vidina možnosti budoucího zvýšení svého podílu na nemovitosti v momentě, kdy se některý z dalších spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat. Je také třeba si uvědomit, že celá řada lidí pořizovala nemovitost do spoluvlastnictví, a to buď v rolích investičních nebo životních partnerů. Předkupní právo v těchto případech zajišťovalo značnou míru právní jistoty, že jeden partner bez vědomí druhého nemůže svůj podíl prodat, a umožnit tak užívat nemovitost třetí osobě. To nyní odpadá. Proto lze jen doporučit zřídit si v takovém případě smluvně předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.

Pozor na převody uzavřené do 30. června 2020

V souvislosti s nabytím účinnosti rozebírané novely je třeba upozornit na její přechodná ustanovení. Předkupní právo se dle nich vztahuje na všechny převody uzavřené do 30. června 2020. Pokud tedy do tohoto data (nebo klidně přímo 30. června) uzavřete kupní smlouvu na prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti, předkupní právo se na převod vztahuje a tříměsíční lhůta ostatních spoluvlastníků pro uplatnění předkupního práva poběží i po 1. červenci.

Naopak předkupní právo již nedopadne na převody, které budou uzavřené 1. července 2020 a později.