Nejistotu však nezpůsobuje nepředvídatelnost rozhodnutí katastrálních úřadů, nýbrž často amatérský způsob transakcí s nemovitostmi v Česku. Právní úkon převodu nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím je totiž často v rukou právním vědomím nedotčených realitních makléřů, anebo – což je v praxi ještě horší – probíhá přímo v režii obchodujících stran.
„Nezřídka připomínkujeme návrhy kupních smluv, které nejenže nemají právní náležitosti, ale zapomínají i na základní principy prodeje, jako například že s domem prodáváme také pozemek nacházející se pod domem, a nikoliv pouze zahradu,“ říká advokát Michal Müller, spolupracující se společností Czech Title.
Změnu potvrzuje až zápis v katastru
Pokud však kupní či zástavní smlouva není sepsána řádně, může se prodej nemovitosti stát noční můrou, která mnohdy vyústí v kolaps celé transakce. Neznámé nejsou ani případy, kdy změnu vlastnictví katastr nemovitostí odmítne, a to ve chvíli, kdy prodávajícího již hřejí peníze na účtu.
Své by o tom mohl vyprávět „majitel“, který užíval zakoupenou nemovitost v dobré víře, že je jejím vlastníkem. Řádně podepsal s prodávajícím kupní smlouvu, podpisy ověřil na obecním úřadě, dům zaplatil a smlouvu si pečlivě uložil do šuplíku. Vše se zdálo být v nejlepším pořádku.Jednoho dne však na dům zaklepal exekutor, který při provádění exekuce na majetek původního vlastníka zjistil, že smlouva nebyla řádně vložena do katastru nemovitostí, a že nemovitost tedy právně náleží stále původnímu vlastníkovi.
Nový „majitel“ má sice pohledávku na vrácení kupní ceny za nedokončený převod, ovšem v situaci, kdy původní vlastník prochází exekucí, nejsou vyhlídky na její vrácení optimistické. Další možností je, že bude muset za původního vlastníka uhradit dluhy u exekutora a zajistit si dodatečný převod nemovitosti na sebe.
„Přitom pokud by nabyvatel využil při koupi služeb právníka, ten by dohlédl na řádné dokončení převodu a kupující by dnes skutečně vlastnil dům, který zaplatil,“ připomíná Michal Müller.
Platit zásadně z úschovy
Dalším častým kamenem úrazu, který provází převody nemovitostí, je podle advokáta Müllera způsob převodu peněz při placení kupní ceny mezi kupujícím a prodávajícím. Tento proces obvykle není kontrolován žádnými standardními mechanismy. Je až s podivem, s jakou naivní důvěřivostí smluvní strany mnohdy jednají, a neošetří si kupní cenu např. pomocí úschovy peněžních prostředků u advokáta či notáře.
Na to doplatil při koupi rodinného domu důvěřivec, který se spoléhal na serióznost svého obchodního partnera. Prodávající pro transakci použil vzor kupní smlouvy od přítele, sám smlouvu sepsal, účastníci ji podepsali a na obecním úřadu nechali podpisy ověřit. Ke dni podpisu smlouvy měl kupující k dispozici čerstvý výpis z katastru, který potvrzoval, že na kupované nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob ani plomby, takže ještě téhož dne po podpisu smlouvy převedl bez obav kupní cenu prodávajícímu.
Ten se ochotně nabídl, že smlouvy na katastr osobně doručí, což také učinil, ovšem ještě před jejich podáním předložil na katastr jinou kupní smlouvu, kterou ke stejnému rodinnému domu uzavřel s jiným důvěřivcem. Kupní cenu tak inkasoval dvakrát, dům však pochopitelně převedl pouze jednou – a na druhého kupujícího se nedostalo.
„Advokát by v takovém případě nechal kupujícího kupní cenu uložit do advokátní úschovy a všechna vyhotovení kupní smlouvy by si ponechal ve své správě. Teprve po složení ceny by zajistil podání kupní smlouvy na katastr nemovitostí a po vkladu vlastnického práva by v souladu s podmínkami úschovy peníze vyplatil prodávajícímu,“ zdůrazňuje Michal Müller.
V Británii to bez právníků nejde
Nákupy bydlení znamenají pro většinu z nás ty největší a nejdůležitější investice. Proto bychom neměli litovat peněz na poplatky za notářské, bankovní či advokátní úschovy, aby peněžní transakce proběhly dle dohodnutého scénáře.
„Závažnosti rozhodnutí o koupi nemovitosti a s tím spojených rizik by měla odpovídat pečlivá příprava a standardizovaná eliminace rizik,“ zdůrazňuje Jakub Koťan, generální ředitel společnosti K&B Property Management.
Inspiraci je podle něj možné hledat například ve Velké Británii, kde účastníci převodu vlastnictví nemovitosti komunikují pouze prostřednictvím svých právních zástupců. Role realitního makléře končí v Británii tam, kde začíná role právníka.
V praxi to znamená, že za účasti realitního makléře se kupující a prodávající dohodnou na ceně a na zásadních podmínkách transakce. Zbytek pak řeší jejich právní zástupci. Ti také organizují peněžní převody a přebírají právní odpovědnost za to, že prodávající v dohodnutém termínu skončí s penězi na kontě a kupující s klíči k novému domovu v kapse.
Chybí právní regulace
V Česku je využívání právního zastoupení při standardním obchodu s nemovitostmi čistě dobrovolné. Rizika jsou mnohdy podceňována a obchody, často dělané takřka na koleně, pak vedou k překvapením, která rozhodně na klidu novým vlastníkům nepřidají.
„Současný chaos a nejistota v obchodování s nemovitostmi však nejsou chybou prodávajících, kupujících ani realitních kanceláří. Je to chyba nekontrolovaného prostředí, kterému chybí právní regulace,“ připomíná Jakub Koťan.