Realitní trh v Česku se dočista zbláznil. Až zdejší bublina praskne, budou se všichni divit

 Rostoucí hospodářství, optimismus lidí ohledně vlastní budoucnosti a nízké úroky u hypoték. Tak developeři i realitní analytici dokola okomentovávají stav, kdy lidé skupují byty či domy ve velkém, byť mnohdy z vlastních zdrojů či úspor dají dohromady jen pár procent z ceny nemovitosti.

Na jednu stranu se není čemu divit. Úroky u hypoték jsou stále nízké, nezvýšily se ani v prosinci, ačkoliv to banky kvůli novému zákonu o spotřebitelském úvěru avizovaly. Lidé jsou zmasírováni reklamou, jak je výhodné pořídit si vlastní bydlení, ale i poněkud zhovadilými představami nebo nesmysly ve společnosti, že musí bydlet právě a jenom ve vlastním. Toto je český unikát, protože například v mnoha velkých městech v Německu či Rakousku žije většina lidí v nájemních bytech a všem tato konstelace vyhovuje.

Naopak tady musí kdekdo nutně vlastnit kus podlahy pod vlastním gaučem a za tento „luxus“ je schopen dopustit stav, že bance splácí i 30 let velkou část ze svých příjmů, musí se hodně uskromnit a hlavně v práci držet další desítky let „hubu a krok“, protože kdyby o tuto práci přišel, během pár týdny by mu vyschly všechny jeho zdroje a najednou by nebylo z čeho splácet hypotéku.

Za růstem cen bytů stojí více faktorů. Je to předně rostoucí poptávka, kterou v některých regionech nestačí developeři ani uspokojit. Svůj podíl na tom má i legislativa a zdlouhavý schvalovací proces, kdy vydání potřebných povolení (jmenovitě v Praze) trvá několik let. Místní developeři pak kňourají, že nemají co prodávat, a u toho, co jim ještě v nabídce zbylo, šroubují cenu do nebývalých výšek.

Pitoresknost situace pak dokreslila četná média, když přišla s příběhem jedné firmy, u které lidé měli na byt rezervační smlouvu několik let. Developer jim však zatajil jednu drobnost – v době podpisu rezervace ještě ani neměl příslušná povolení. Nyní vše vypadá, že už povolení získal, ale staré rezervační smlouvy vypověděl a původním „rezervovačům“ byty nabídl znovu, někdy však i o více než třetinu dráž. Ceny přece rostou, tak si přece nemůže odtrhnout od pusy svůj pořádný kus masa.

Druhým faktorem jsou levné hypotéky. V době nulových nebo mizivých úroků na mezibankovním trhu jsou lidé, kteří si sjednávají hypotéky, pro banky velice lákavým soustem a proto se o ně perou i za dvě procenta úroků jako koně. Půjčky dají jednak kdekomu a svůj měšec otevírají stále více. Rostoucí výše průměrné hypotéky je toho důkazem.

Realitní byznys začíná pomalu připomínat pomyslný papiňák, ve kterém jeho obsah začíná přicházet do varu. Podobný var tu byl někdy v letech 2008 a 2009, kdy tu rostly byty jakou houby po dešti a stavěl je pomalu každý, kdo udržel lopatu a uměl pustit míchačku. S ničím si nelámal hlavu, s růstem cena už teprve ne. Když nastal náraz a krize importovaná ze světa srazila českou ekonomiku na kolena, zůstaly tady tisíce neprodaných hotových bytů, desítky developerů zanikly a trvalo to pět let, než se bytový trh vrátil na předkrizovou úroveň.

Tady zatím vše vypadá růžově. Ekonomika šlape, lidé utrácejí jako zběsilí a prodejci bytů (i těch secondhandových) šponují ceny vzhůru a varují, že levnější už to nebude. Nicméně až dojde k malému zaškobrtnutí ekonomiky (může ho způsobit třeba i konec intervencí ČNB proti koruně), zatřese se nemalá část ekonomiky, na úřady práce dorazí desetitisíce lidí a firmy už nebudou mít důvod nikomu přidat ani korunu, bude najednou všechno jinak. Banky začnou shromažďovat zabavené byty a kupit nesplácené hypotéky, řada nově dostavených bytů zůstane dalších několik let bez svého majitele.

Nebavíme se tu, zda k tomu dojde, ale kdy se tak stane. Protože ekonomika se pohybuje cyklicky a po období vzestupu následuje období útlumu. Aby budoucí škody byly co nejmenší a počet případů úpadků co nejnižší, realitní trh by se měl sám a ve svém zájmu trochu umravnit.

Jisté náznaky budoucích omezení už avizuje centrální banka, ale tím hlavním hybatelem by měly být samotné subjekty na realitním trhu. Protože pokud se budou tvářit, že se nic neděje a budou stále přikládat pod kotel, z celého realitního odvětví se brzy stane neřiditelný pekelný stroj, který dříve či později narazí do skály. A je známo, čím je rychlost větší a náraz prudší, horší jsou i následky. A myslím, že každý sám si do této rovnice dosadí, kdo to pak odnese nejvíce.

zdroj: Reflex, Jiří Štefek, 24.1.2017