Spoluvlastnictví nemovitosti. Jaká přináší úskalí a jak jej ukončit?

Spoluvlastnictví lze zrušit a vypořádat dohodou spoluvlastníků. Dohoda musí být písemná a musí obsahovat přesné ujednání o způsobu vypořádání nároků mezi spoluvlastníky. Nároky lze vypořádat například nabytím vlastnického práva k celé věci některým ze spoluvlastníků za náhradu vyplacenou ostatním spoluvlastníkům. Dohodnuto může být rozdělení věci. Pokud věc nelze rozdělit přesně podle spoluvlastnických podílů, lze zároveň sjednat finanční kompenzaci. Jestliže si vlastníci dohodnou ukončení spoluvlastnictví prodejem, rozdělí si zisk podle výše spoluvlastnických podílů.

Reálné rozdělení
Reálné rozdělení nemovité věci je třeba provést v součinnosti se znalcem a s provedením oddělovacího geometrického plánu. Rozdělení nezastavěných pozemků bývá jednodušší. Záleží na jejich rozloze, celkové ploše i tvaru. Speciální pravidlo platí pro zemědělské nebo lesní pozemky, kde je hodnocena možnost jejich dalšího hospodářského využití. Pokud by rozdělení mělo za následek například rozkouskování pozemku tak, že by jej nebylo možno dále účelně využít, znamená to snížení hodnoty nemovité věci, což není pro vlastníky přínosem.

Rozdělení staveb je poměrně komplikované vzhledem k tomu, že výsledkem akce má být vznik samostatných věcí. Ty musí být v souladu se stavebními předpisy, včetně přístupu k nemovitosti. Je velmi pravděpodobné, že stavbu se ve většině případů nepodaří rozdělit na samostatné věci o stejné hodnotě. Na tyto případy je možné také využít kombinovaného vypořádání, kdy je nepoměr mezi nově vzniklými věcmi doplněn finanční náhradou.

Soudní řešení
Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, mohou podat návrh na rozdělení k soudu. Soud nejprve zkoumá, zda je možné reálné rozdělení věci a zda jej lze uskutečnit za přiměřené náklady. Pokud to lze, má tato varianta přednost.

Pokud to nelze, nebo by se reálným rozdělením věci podstatně snížila její hodnota, soud přikáže věc do vlastnictví jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu, kterou vyplatí ostatním. Ovšem v tomto případě je třeba, aby ten, kterému bude nemovitost přikázána, byl dostatečně solventní. Pokud tomu tak není, nařídí soud prodej věci s tím, že výtěžek se rozdělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich majetkových podílů.

Dva případy zamítnutí žaloby
Občanský zákoník upravuje dva případy, kdy je možné žalobu na rozdělení spoluvlastnictví zamítnout. Prvním případem je „nevhodnost doby“ takového návrhu. Druhým důvodem je skutečnost, že žaloba byla podána k újmě některého ze spoluvlastníků.

Nevhodnost doby se vztahuje k předmětu spoluvlastnictví. Netýká se jakýchkoli momentálních osobních poměrů spoluvlastníků. Může to být například tehdy, když se v nejbližší době očekává schválení nového územního plánu, který se může dotknout hodnoty pozemku.

Druhý důvod se netýká majetku, ale spoluvlastníků. Například pokud je jeden ze spoluvlastníků na rodičovské dovolené a nemá v dané době dostatek prostředků na vyplacení druhého spoluvlastníka (třeba formou čerpání hypotéky, na kterou momentálně nedosáhne).

Oba důvody však musí mít dočasnou povahu. Nelze například odmítnout zrušení spoluvlastnictví z důvodu, že některý ze spoluvlastníků má trvale nízké příjmy a nemá prostředky na vyplacení náhrady. Pokud tento stav není dočasný, ale stálý, soud zvolí prodej majetku.

Spoluvlastníci si mohou samostatně ujednat, že nebudou žádat oddělení ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu, nejdéle však po dobu deseti let. Odklad zrušení lze ujednat i opakovaně.